L’Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières (OTIF) est disponible.

Contexte

Les marchés immobiliers touchent directement le quotidien des ménages réunionnais et leur connaissance est un enjeu majeur des politiques locales de l’habitat menées par les collectivités. En effet, les prix des transactions, leurs évolutions et leurs écarts selon les territoires sont au cœur de la politique du logement. L’État, les collectivités locales, les organismes de logement social, les opérateurs privés et les consommateurs sont donc directement intéressés par la connaissance des marchés immobiliers.

Dans le cadre de ses missions d’observation de l’aménagement et l’habitat à la Réunion, l’AGORAH pilote l’Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières (OTIF). Un comité technique s’est tenu le 13 juin 2016 afin d’officialiser la relance de l’OTIF. Cet observatoire est alimenté par la base de données fiscales « Demande de Valeurs Foncières » (DVF) provenant de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et partagée par l’EPFR suite à son conventionnement avec l’AGORAH. Cette source a l’avantage d’être totalement exhaustive.

L’accès à cette source fait suite à la modification du 24 mars 2014 de l’article L135 B du livre des procédures fiscales par la loi n°2014-366 (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) – article 142, qui permet aux agences d’urbanisme (définies dans l’article L121-3 du code de l’urbanisme) l’accès aux éléments d’information de l’administration fiscale sur les Demandes de Valeurs Foncières déclarées.

Cet outil vise à apporter aux collectivités locales, élus et techniciens, grand public et professionnels, une aide à la décision sur la gestion des ressources foncières et de l’habitat (documents d’urbanisme et de planification), ainsi que d’informer sur l’évolution des marchés immobiliers.

Une fois la donnée DVF récupérée, les objectifs et les missions de l’observatoire sont fixés collégialement. Ils s’inscrivent directement dans le cadre de la Loi ALUR, qui cherche à « accroître les conditions de transparence sur les prix afin de mieux contrôler les manquements aux règles de déontologie du secteur immobilier ». Il s’agit en effet d’une démarche partenariale avec des instances de validation politique et technique.

Objectifs

Les objectifs de l’OTIF sont multiples, il permet notamment de bénéficier de références fiables pour :

  • Accroître les conditions de transparence sur les prix
  • Connaître les volumes et les prix des biens immobiliers et fonciers, ainsi que leur évolution dans le temps
  • Aider à la définition des politiques locales en matière d’habitat et de gestion de la ressource foncière
  • Apporter un éclairage dans l’élaboration des documents d’urbanisme et de planification (PLH, PLU, …)

L’objet de l’observatoire est de se consacrer sur les ventes de logements (maisons / appartements) et du foncier (terrains à bâtir). Les deux volets principaux analysés sur la période 2012 – 2016 sont les volumes de ventes et les prix moyens et médians.

Méthodologie

Toute la méthodologie appliquée sur la base DVF a pour but d’aboutir à l’analyse des transactions en milieu urbain. Ce travail s’appuie sur les travaux du groupe de travail DVF et du CEREMA qui a défini une méthode de traitement de la base de données reprenant les éléments partagés au niveau national et intégrant les croisements avec les données locales dont dispose l’AGORAH.

Mise en ligne officiellement en 2011, la base de données DVF recense sur l’ensemble de l’île et sur une période maximale de cinq ans, les ventes immobilières publiées par le service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques), complétées du descriptif des biens immobiliers en provenance du cadastre via la base MAJIC.

À partir de cette source, l’AGORAH opère différent traitements afin de structurer la base de données et de la rendre exploitable, de manière à pouvoir répondre aux objectifs de l’OTIF définis selon les modalités de la mission. Les analyses se concentrent sur le milieu urbain et ce à plusieurs échelles géographiques : La Réunion, les intercommunalités, les communes, les quartiers PLH.

Une fois la base de données générée à partir de la source brute, toute une série de croisements est effectuée par le pôle Ressources afin d’enrichir la donnée brute de la DGFiP par d’autres sources, principalement MAJIC décrivant les parcelles, les propriétaires et les bâtiments, mais aussi la base des POS/PLU de l’AGORAH.

Enfin, plusieurs calculs sont réalisés pour obtenir des indicateurs complémentaires pouvant préciser l’analyse des résultats : densité autour de la mutation, localisation en fonction de la tache urbaine, identification du type de propriétaire, …

Conclusion

Les observatoires des marchés immobiliers de l’AGORAH (transactions et loyers privés) permettent une meilleure appréciation du paysage urbain ainsi que des dynamiques locatives et de transactions ayant cours sur le territoire. Toutefois, il ne s’agit en aucun cas d’outils d’évaluation immobilière, mais plutôt d’un dispositif de comparaison des localités entre elles. Ces travaux peuvent être à destination des ménages cherchant à se loger, comme des collectivités cherchant à mener une politique de l’habitat en cohésion avec les besoins de leur population.

Télécharger l’Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières (OTIF)
Télécharger la plaquette de l’Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières (OTIF)

Arnaud RITTER

Responsable du Pôle Habitat
Directeur d’études Habitat Privé

Formé à l’aménagement et spécialiste des thématiques de l’habitat (dont le logement social) et des marchés immobiliers, Arnaud RITTER a précédemment été consultant en bureau d’études privé à Marseille et Paris (Sémaphores), mais également enquêteur social au PACT-ARIM de Marseille.
Depuis quatre ans, il développe à l’AGORAH des observatoires spécifiques et des expertises permettant de comprendre les phénomènes pouvant impacter le parc de logements (parcours résidentiels, vacance, étalement urbain, précarité énergétique, …). Référent de missions innovantes pour l’agence, il pilote avec succès la réalisation du programme « Portraits de quartiers des EPCI » en commençant par ceux de la CINOR et de la CIVIS, et les analyses techniques FRAFU pour la DEAL.

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