Observatoire des Loyers Privés (OLR)

En 2003, un partenariat entre la Direction Départementale de l’Équipement (DDE, aujourd’hui DEAL), l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) et l’AGORAH, agence d’urbanisme à La Réunion, est mis en place pour lancer une démarche d’observation des loyers privés. Entre 2005 et 2009, des publications annuelles ont été réalisées, mais à la suite de la crise immobilière de 2008, sa représentativité réelle a été remise en cause par les professionnels de l’immobilier. A l’époque, trois sources l’alimentaient : le fichier des allocataires CAF bénéficiant d’une allocation (ALS ou ALF) dans le secteur du logement privé, la saisie des offres locatives recensées dans le JIR (quotidien local) et le fichier établi par l’ADIL auprès de ses consultants locataires ou bailleurs.

Une refonte méthodologique a donc été engagée en 2010, en partenariat avec les agences immobilières. La collecte d’informations sur les logements en gestion locative a été mise en place pour obtenir une base de données régionale.

in 2012, dans le cadre de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), une expérimentation nationale a été lancée par le ministère de l’Egalité des territoires et du Logement afin de mettre en place un réseau national d’observatoires des loyers privés. L’objectif principal a été de pérenniser ces outils en incluant des données supplémentaires sur le marché locatif de particulier à particulier, en plus de celles récupérées auprès des administrateurs de biens (agences immobilières).

La Réunion a donc été retenue parmi 17 sites pilotes pour appliquer une méthodologie d’observation des loyers qui soit commune et partagée.

Les collectivités compétentes en politiques de l’habitat et les acteurs de l’immobilier pourront, grâce à ce nouvel outil, avoir une meilleure connaissance du marché locatif privé et de son évolution.

La loi ALUR

Cette étude s’inscrit dans le cadre législatif de la loi relative à l’Accès au Logement et à l’Urbanisme Rénové. Promulguée le 27 mars 2014, elle vise à « Réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».

La loi s’articule autour de 4 objectifs d’interventions majeurs :

  • Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable,
  • Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées,
  • Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement,
  • Moderniser l’urbanisme dans une perspective de transition écologique des territoires.
Elle impacte directement les rapports locatifs privés en prévoyant un encadrement des loyers dans certaines zones, selon les tensions de leur marché.

Jusqu’à 2017, la Réunion ne sera pas concernée par cette mesure.

Loyers plafonds en défiscalisation (logement intermédiaire)

Pour valoriser la construction de logements dans les zones tendues, les pouvoirs publics ont mis en place des mécanismes d’incitations fiscales à destination des particuliers.

Ces dispositifs d’investissement locatif permettent à un propriétaire bailleur de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un engagement à louer le logement vide, à usage de résidence principale, sur une durée minimale pouvant varier de 5 à 15 ans (en fonction du dispositif ), et à fixer un loyer hors charges au m² maîtrisé, qui ne dépasse pas un plafond réglementaire.

C’est dans ce contexte réglementaire que la connaissance fiable des niveaux de loyers privés est essentielle. C’est l’objectif principal de l’observatoire.

La connaissance des loyers, un bon indicateur pour évaluer et orienter les politiques publiques

L’Etat, les collectivités locales, les organismes de logement social, les opérateurs privés et les consommateurs sont intéressés par la connaissance des loyers. Il peut en effet s’agir :

  • d’évaluer les effets macroéconomiques des politiques nationales,
  • de définir des zonages pour calibrer les aides publiques,
  • d’aider à la programmation des logements,
  • de comparer les loyers du parc privé et ceux du parc social,
  • de juger de l’opportunité de certaines opérations,
  • de permettre la régulation des loyers,
  • et d’assurer la transparence du marché pour les investisseurs et les consommateurs.
Une problématique qui concerne une grande partie de la population réunionnaise

Les loyers, leur niveau, leur évolution, leur écart selon les territoires et les caractéristiques des logements sont au cœur de la politique du logement.

Le secteur locatif privé loge près du quart des ménages à l’échelle de La Réunion et un peu plus du tiers à l’échelle de l’unité urbaine de Saint-Denis. Au cours des dix dernières années, le poste logement dans les dépenses des ménages a augmenté plus vite que leurs revenus, impactant leur taux d’effort à la hausse. Ce constat est d’autant plus vrai pour les plus modestes. Les difficultés d’accès au logement se sont donc renforcées pour les jeunes et les actifs mobiles.

La croissance des loyers n’est pas seule en cause, il faut également y voir l’effet de l’amélioration de la qualité des logements, de l’évolution des revenus et de la réduction de la taille des ménages. Cette situation est loin d’être uniforme sur le territoire et les écarts continuent à se creuser.

Et plus particulièrement les intercommunalités

L’analyse des besoins et de la demande exprimée, de l’offre, du foncier et des niveaux de prix du marché sur le territoire d’une intercommunalité peuvent contribuer à l’élaboration et à la coordination de politiques locales pertinentes et cohérentes en matière d’habitat au plus proche des réalités, en particulier au travers des PLH.

C’est notamment autour des données relatives aux loyers que se nouent les négociations entre les collectivités, l’administration et l’ensemble des acteurs du logement.

Une bonne connaissance des loyers permet aux décideurs locaux de juger de la difficulté d’accès au logement. Ils peuvent ainsi définir une stratégie et la mettre en œuvre en jouant de la planification spatiale, des aides à la pierre, des aides fiscales, de la fixation du niveau de certains loyers (barèmes allocations, loyers parc social, loyers du parc privé).

Ils ont pour cela besoin de disposer de données sur les loyers.

L’observatoire porte sur les loyers privés hors charges (HC) fournis par trois agences immobilières locales et par une enquête auprès des ménages, permettant d’intégrer les logements loués de particulier à particulier.

Le périmètre de l’expérimentation 2013 concerne l’unité urbaine de Saint-Denis, soit les communes de Saint-Denis et Sainte-Marie.

Ce territoire de 175 000 habitants représente 21% de la population réunionnaise. Par la suite, ce zonage pourrait être étendu à d’autres communes.

L’analyse de ces loyers a permis d’obtenir des prix moyens au m² en fonction de différents critères (taille du logement, ancienneté d’emménagement, année de construction, …). Ces niveaux de prix sont à mettre en regard avec les revenus de la population, afin d’apprécier si l’offre locative privée correspond à la demande des familles.

Ce réseau national est animé par l’ANIL et l’OLAP sous l’égide du Ministère chargé du logement.

Les statistiques sont élaborées selon une méthode commune validée par un comité scientifique indépendant.

L’identité de la méthode mise en œuvre par tous les observatoires du réseau, garantit la comparabilité de leurs résultats.

  1. Collecte des données
    L’observatoire recueille des données portant sur les loyers hors charges du parc privé, auprès des administrateurs de biens mais également directement auprès des locataires qui traitent avec le propriétaire (enquête ménages). Les données récoltées intègrent donc l’ensemble des caractéristiques du parc locatif privé.
  2. Contrôle de l’intégrité et de la cohérence des données
    Les données sont transmises au centre national de traitement, assuré par l’OLAP, qui garantit la sécurité, la confidentialité et la qualité du traitement de l’information, selon des règles validées par un comité scientifique.
  3. Traitement des données
    L’Observatoire effectue un redressement de l’échantillon par calage sur la structure réelle du parc. 2 425 références ont été fournies par les agences immobilières partenaires et 448 suite à une enquête téléphonique auprès de 20 000 ménages, soit un total de 2 873 logements locatifs privés loués vides.
  4. Le loyer moyen au m² constaté sur l’ensemble des logements du parc locatif privé s’établit en 2013 à : 9,87€/m²

    Les loyers moyens au m², présentés dans les graphiques ci-dessus, sont calculés à l’échelle de l’unité urbaine et ne tiennent pas compte de l’attractivité du quartier et des prestations du bien (ascenseur, varangue, place de parking…), critères influant aussi fortement sur le loyer.

    • En moyenne, un appartement se loue 0,85€ plus cher au m² qu’une maison. Cependant, ce différentiel se vérifie uniquement sur les T1 et T3. A titre d’exemple, un appartement T3 de 70m² revient en moyenne à 693€ mensuel contre 609€ pour une maison T3 de même superficie.
    • Moins le logement dispose de pièces, plus son prix est élevé au m². Le logement T1 est le plus cher du marché avec un prix de location revenant à 12,83€/m², soit 385€ de loyer mensuel pour un 30 m².
    • L’ancienneté d’un logement est un facteur minimisant du coût du loyer moyen au m². Par exemple, un logement construit après 2005 est loué à 10,5€/m² contre 9,14€ s’il l’a été avant 1970. Outre la diminution des superficies moyennes, l’augmentation du coût du foncier et du prix des matériaux, l’amélioration de la qualité de confort des logements récents a impliqué un coût supplémentaire à la construction, répercuté in fine sur le montant des loyers.
    • On constate une variation des loyers moyens au m² en fonction de l’année de mise en location. En effet le coût progresse jusqu’en 2009, date à laquelle la crise de l’immobilier va impacter à la baisse le montant des loyers, pour atteindre 9,98€/m² pour une mise en location après 2012.
    • Globalement, le loyer moyen au m² est supérieur dans le cas d’une gestion en agence immobilière. Toutefois ce constat diffère en fonction des typologies de logements étudiés.

    Les 5 critères sélectionnés et recensés influent plus ou moins sur le montant du loyer d’un logement.

    Les maisons ont un loyer au m² moins élevé que les appartements : un appartement se loue en moyenne 9% plus cher au m² qu’une maison.

    Le logement le plus cher au m² est le T1 : le critère qui pèse le plus sur la fixation du loyer est celui de sa typologie (nombre de pièces), puisqu’un T1 se loue en moyenne 39% plus cher au m² qu’un T5.

    Plus un logement est ancien, moins son loyer au m² est cher : les loyers au m² des T3, T4 et T5 construits après 2005 sont plus élevés que ceux datant d’avant 2000. Toutefois on remarque que les T1 construits entre 1990 et 2005 ont des loyers au m² plus élevés que les T1 construits sur la période suivante. La baisse des loyers constatée sur ce type de logement spécifique peut-être corrélée avec une production plus importante de petites surfaces, ayant entraîné un ajustement des prix.

    Les logements de grande superficie se louent plus cher au m² si le bail a été signé récemment : les T4, T5 et plus ont un loyer au m² plus important pour des baux signés après le 1er janvier 2010. Avant cette date, ce sont les logements plus petits (de T1 à T3) qui se négocient à un prix au m² plus élevé.

    Les logements gérés par une agence immobilière ne sont pas forcément plus chers : un logement géré par une agence immobilière possède de façon globale un coût plus élevé au m². Cependant, sur l’ensemble du marché, cette tendance n’est vraie que pour les T3 et plus. Les T1 et T2 gérés de particulier-à-particulier se négocient à un prix au m² plus élevé. Un T1 géré de façon déléguée se loue à 12,6€/m² contre 14,3€/m² en gestion directe.

    Sous l’impulsion des différents dispositifs de défiscalisation (dont la loi Girardin de 2003) afin de favoriser l’investissement immobilier en outre-mer, le parc de logements locatifs privés s’est rapidement développé dans les années 2000, avec un rythme soutenu de construction annuelle. Le rendement espéré étant plus important sur les petits logements, c’est une majorité de T1 et T2 qui a été livrée, type de logement en partie déconnecté de la majorité des besoins locaux.

    Mais depuis 2009, la crise immobilière a fortement freiné ce mouvement. Le report de la défiscalisation sur le logement social a permis, au travers la réalisation de logements sociaux, de maintenir un niveau de production important, mais encore insuffisant pour répondre aux ménages ne pouvant accéder ou louer dans le parc privé. Pour rappel, ¾ des ménages réunionnais sont éligibles au logement social.

    De fait, devant l’insuffisance du parc social à absorber la demande croissante, une partie du parc locatif privé assure un rôle social, avec certains logements à des loyers proches de ceux du parc social, mais souvent dégradés, mal réhabilités ou moins bien situés. Le parc locatif privé remplit donc plusieurs fonctions : l’accueil des ménages mobiles, une transition avant d’accéder à la propriété, un parc refuge pour les plus démunis ne parvenant pas à accéder au logement social. Cette plurifonctionnalité lui confère un rôle fondamental dans les trajectoires résidentielles des ménages et rend son observation essentielle à la compréhension des marchés de l’habitat.

    Cette première année d’expérimentation a permis d’avoir une analyse des loyers moyens à l’échelle de l’unité urbaine de Saint-Denis et de déterminer les principaux critères influant sur le niveau de ce loyer. D’autres facteurs, qui impactent aussi les montants de loyers (qualité des logements, quartier, équipements, le littoral/ les mi-pentes/les Hauts, …), méritent d’être également mesurés en liaison avec les professionnels de l’immobilier.

    C’est pourquoi cette expérimentation a été reconduite en 2014, l’objectif étant d’améliorer l’outil en l’enrichissant de nouveaux indicateurs et en augmentant sa couverture géographique.

    La loi ALUR permet cette évolution rendant obligatoire la transmission des informations sur les loyers privés par les professionnels (agences immobilières et administrateurs de biens) à l’observatoire local.

    2013 servira d’année de référence pour le suivi des loyers privés à la fois pour les acteurs de l’immobilier, les réunionnais et les élus. Il est en effet essentiel pour les collectivités locales de prendre connaissance et de comprendre l’offre du parc de logements privés pour orienter, élaborer et évaluer leurs politiques de l’Habitat, afin de répondre pleinement aux besoins du territoire.

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